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                        房地產(chǎn)抵押價(jià)格評估需謹慎

                        | 作者:王麗 | 來(lái)源:中國會(huì )計視野 | 更新日期:2005-07-31 | 閱讀人數:6824 |

                             [編者按]本文通過(guò)對房地產(chǎn)抵押價(jià)值的評估風(fēng)險進(jìn)行了較為慎密的闡述。全文末段也引用了《房地產(chǎn)估價(jià)規范》,強調提供抵押房地產(chǎn)的設定抵押權時(shí)的正常市場(chǎng)價(jià)格是資產(chǎn)評估機構的應盡之責,至于預期處置稅費、預期風(fēng)險值等因素,應由金融機構自己預測確定。而在抵押價(jià)格的評估風(fēng)險中卻談到了對未來(lái)估價(jià)的風(fēng)險,我們似乎可以將作者的本意理解為金融機構對現時(shí)評估價(jià)格的折現風(fēng)險。

                          近幾年來(lái),由于大量不良債權的處置所引發(fā)的貸款風(fēng)險問(wèn)題,使得金融部門(mén)對信貸質(zhì)量管理逐漸升級,因此對評估機構的要求也越來(lái)越高,即在評估抵押房地產(chǎn)時(shí),要求評估抵押期滿(mǎn)后能實(shí)現的房地產(chǎn)價(jià)格,以保證抵押債權能如實(shí)收回。目前,在房地產(chǎn)評估實(shí)踐中,有相當部分業(yè)內人士也認為從估價(jià)目的和任務(wù)看,應該評估其抵押價(jià)格,或預期價(jià)格實(shí)現能力。 房地產(chǎn)抵押評估一頭連接房地產(chǎn)市場(chǎng),一頭連接金融市場(chǎng),抵押評估恰當與否,直接關(guān)系到兩個(gè)市場(chǎng)的健康發(fā)展。下面就從抵押本質(zhì)、抵押價(jià)格內涵、抵押價(jià)格評估風(fēng)險等幾方面分析房地產(chǎn)抵押價(jià)格的評估問(wèn)題。   
                         
                          一、抵押本質(zhì)   
                          抵押是指抵押人以自己或第三人的財產(chǎn)以不轉移占有方式向抵押權人提供債務(wù)履行擔保的行為,債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),抵押權人有權依法處置抵押財產(chǎn)并優(yōu)先受償。   
                          根據《擔保法》的規定,抵押的本質(zhì)就是對債權的保證,即保證抵押債權的安全、保證抵押債權的完全實(shí)現、保證抵押債權不受侵害。
                         
                          二、抵押價(jià)格   
                          抵押的本質(zhì)決定了抵押價(jià)格的特征,抵押價(jià)格的基本特征就是用價(jià)值形態(tài)去保證抵押權的實(shí)現。什么是抵押價(jià)格?《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》一書(shū)中界定:抵押價(jià)格是為抵押貸款而評估的房地產(chǎn)價(jià)格,是扣除強制處置抵押物所發(fā)生的稅費后的價(jià)格。換言之,就是債務(wù)履行期滿(mǎn)后能交給抵押權人的轉讓凈值。由此可見(jiàn):   
                          1、抵押價(jià)格是一種預期價(jià)格。   
                          房地產(chǎn)預期價(jià)格大致有三種:
                         。1)在預期市場(chǎng)上最有可能成交的價(jià)格;
                         。2)在預期房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上最有可能實(shí)現的凈值;
                         。3)在預期房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上最能保障債權安全的價(jià)格。根據抵押貸款的特征,預期短為數月,長(cháng)則數年。   
                          2、抵押價(jià)格是抵押期終止時(shí)的價(jià)格。   
                          抵押期包括約定履行期和違約履行期,如果債務(wù)人按期償債,抵押期等于約定履行期,如果債務(wù)人不按期償債,抵押期則大于約定履行期,大部分就是違約履行期。充分考慮抵押期的風(fēng)險損失,是設定抵押和評估抵押價(jià)格的目的所在。   
                          3、抵押價(jià)格是能保障債權安全的價(jià)格。   
                          設定抵押,是基于“債務(wù)人期滿(mǎn)不能履行債務(wù)”的情況可能發(fā)生。評估抵押價(jià)格的目的就是當這一情況發(fā)生后,能保障債權的安全。保障債券安全是指保障預期債權的完整安全,即抵押價(jià)格等于預期債權總和。
                          4、抵押價(jià)格是一種特殊的成交價(jià)格。   
                          銀行與顧客之間的金融活動(dòng)屬于平等的民事活動(dòng),抵押物價(jià)格與貸款價(jià)值應該按照等價(jià)交換的原則進(jìn)行公平交易行為。如果抵押物價(jià)格大于或小于貸款價(jià)值,就違背了等價(jià)交換的市場(chǎng)法則,抵押與貸款的交易就不可能成功。因此,這個(gè)與貸款價(jià)值等價(jià)的抵押物價(jià)格就是抵押價(jià)格。
                         5、抵押價(jià)格是可以通過(guò)抵押率調整的價(jià)格。   
                          抵押價(jià)格是扣除了抵押期間所有風(fēng)險含量的安全價(jià)格;抵押率是銀行根據貸款風(fēng)險大小而“定做”的安全杠桿,它是扣除了抵押期間所有風(fēng)險的安全比率,通過(guò)這個(gè)比率調整后的房地產(chǎn)價(jià)格,即與貸款價(jià)值等價(jià)交換的抵押價(jià)格。 綜上所述,根據房地產(chǎn)抵押價(jià)格的定義和特征,可用公式表示如下:   
                         。1) 抵押價(jià)格=房地產(chǎn)當期正常市場(chǎng)價(jià)格×抵押率=貸款價(jià)值(即貸款額)   
                         。2)抵押價(jià)格=將預期抵押價(jià)格折現到本期貸款時(shí)點(diǎn)的價(jià)格=房地產(chǎn)預期正常市場(chǎng)價(jià)格-預期處置稅費-預期風(fēng)險值
                        .
                          三、抵押價(jià)格的評估風(fēng)險   
                          金融機構設定抵押權是為了規避風(fēng)險,而要求評估抵押價(jià)格是為了分散和轉移風(fēng)險。對于估價(jià)機構來(lái)說(shuō),風(fēng)險主要表現為抵押價(jià)格的“價(jià)格”風(fēng)險。因為抵押價(jià)格一經(jīng)作出,就標志著(zhù)評估機構承諾和保證了抵押債權能夠完全實(shí)現。由于評估抵押價(jià)格的不確定因素很多,保證抵押債權期滿(mǎn)后能完全實(shí)現,風(fēng)險很大。   
                          1、評估的技術(shù)風(fēng)險   
                          通過(guò)分析可以看出,評估抵押價(jià)格,不是單純的房地產(chǎn)估價(jià)問(wèn)題,也不是單純的資金信用評估問(wèn)題,而是需要兩方面的評估人員共同努力才能完成。因此,它要求評估人員具有較強的預期估價(jià)的技術(shù)能力和資信評估能力。   
                          2、預測風(fēng)險。   
                          抵押期分長(cháng)、中、短期,一年之內為短期,五年以上為長(cháng)期。民法規定債務(wù)人不履行債務(wù),債權人的訴訟實(shí)效為兩年且可衍生。因此,有的一年期貸款,實(shí)際抵押期就是二至三年。抵押期難定,估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同,期抵押價(jià)格也不同。違約期越長(cháng),風(fēng)險值越大。預測預期商場(chǎng)和預計處置稅費都有可能發(fā)生偏差。   
                          3、風(fēng)險價(jià)格   
                          評估抵押價(jià)格,首先要預測一個(gè)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng),以在預測的市場(chǎng)上去預計各種影響因素和估價(jià)參數,然后再推算出預期的估價(jià)結果。一切都以預測為基礎,產(chǎn)生于不確定之中。與其說(shuō)是價(jià)格評估,不如說(shuō)是價(jià)格預測。
                          評估抵押價(jià)格的風(fēng)險越大,可能帶來(lái)的損失也越大。一旦此類(lèi)風(fēng)險損失發(fā)生,不論是主觀(guān)故意還是工作過(guò)失,否認是現在發(fā)生的,還是以前發(fā)生的,都有可能承擔民事和刑事責任,有的風(fēng)險打擊將是“毀滅性”的。因此,評估抵押價(jià)格要慎之又慎。   
                          按照《房地產(chǎn)估價(jià)規范》要求:“房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估,應采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準,可參照設定抵押權時(shí)的類(lèi)似房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行,但應在報告中說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對抵押價(jià)值的影響!币虼,從評估抵押價(jià)格的技術(shù)難度及風(fēng)險責任來(lái)講,評估機構應按照《規范》要求,提供抵押房地產(chǎn)的設定抵押權時(shí)的正常市場(chǎng)價(jià)格。至于預期處置稅費、預期風(fēng)險值等因素,應由金融機構自己預測確定。
                         
                        參考資料:1、柴強主編《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》
                             2、《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》        
                                  3、《擔保法》(信息來(lái)源:中國房地產(chǎn)估價(jià)師)
                        稅收政策——企業(yè)所得稅:浙國稅浙地稅轉發(fā)國稅發(fā)[2003]45號文通知(浙國稅所[2003]45號)
                        2005 年度浙省會(huì )計從業(yè)資格考試試卷 《財經(jīng)法規與會(huì )計職業(yè)道德》
                        2004 年度浙江省會(huì )計從業(yè)資格考試試卷 《財經(jīng)法規》
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                        部委政策:國家工商總局第23號令《企業(yè)年度檢驗辦法》
                             
                        【2012】關(guān)于印發(fā)浙江省工商行政管理機關(guān)企業(yè)信用修復實(shí)施細則(試行)的通知
                        [2012]浙江省小額貸款公司融資監管暫行辦法
                        [2012]杭州市基本醫療保險單病種結算管理辦法(試行)
                        [2012]國家稅務(wù)總局 交通運輸部關(guān)于城市公交企業(yè)購置公共汽電車(chē)輛免征車(chē)輛購置稅有關(guān)問(wèn)題的通知
                        [2012]財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅稅控系統專(zhuān)用設備和技術(shù)維護費用抵減增值稅稅額有關(guān)政策的通知
                             
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