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                        中國資產(chǎn)評估:城市房地產(chǎn)拆遷評估中出現諸多糾紛的原因分析

                        | 作者:高炳華 萬(wàn)婷 | 來(lái)源:中國資產(chǎn)評估 | 更新日期:2005-08-03 | 閱讀人數:6178 |
                          一、特殊性研究
                          1、對象的特殊性
                          相對于一般的估價(jià)對象而言,拆遷評估的估價(jià)對象較為復雜,種類(lèi)多且數量大。一次拆遷中往往會(huì )同時(shí)遇到住宅、店面、辦公樓、車(chē)庫等不同物業(yè)類(lèi)型,同時(shí),一次拆遷中也往往會(huì )面對大量的房屋,少則一、二棟,多則成片乃至一個(gè)小區,這些房屋又屬于不同的業(yè)主所有。因此,一次拆遷評估中,估價(jià)結果既有整體價(jià)格,更要有分戶(hù)結論。要處理好估價(jià)對象的這一整體與個(gè)體的關(guān)系,一個(gè)小區拆遷評估中往往要以“棟”為對象,求出“棟”的基準價(jià)格,然后再將此價(jià)格修正到各個(gè)單元,且每一單元的價(jià)格又必須因其不同的樓層、朝向、采光、戶(hù)型等諸多因素分別考慮。
                         
                          2、市場(chǎng)的特殊性
                          一般評估中的“公開(kāi)市場(chǎng)”包括要素有:一是買(mǎi)者和賣(mài)者完全出于自愿;二是具有適當的期間完成交易,而不是急于出售或急于購買(mǎi);三是交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度的追求經(jīng)濟利益。而在拆遷市場(chǎng)上以上三點(diǎn)都不可能實(shí)現,對應起來(lái)研究:首先第一點(diǎn),被拆遷人一般為非自愿。根據現行拆遷政策,城市的某一區域一旦列入拆遷范圍,不論是企業(yè)用房還是私房,拆遷都不可能逆轉的。甚至,當拆遷人與被拆遷人還沒(méi)有對拆遷補償金額協(xié)商一致的情況下,拆遷人只要履行了相應程序和手續并進(jìn)行證據保全,就可以申請進(jìn)行強制拆遷;其次第二點(diǎn),拆遷補償安置協(xié)議的簽訂和搬遷均要受拆遷期限的限制,而不是能自主控制的;最后一點(diǎn),拆遷人在最大限度地追求經(jīng)濟利益的前提下來(lái)實(shí)施拆遷改建項目,其經(jīng)濟利益來(lái)源于改建項目,而不是拆遷房屋的本身,更不是雙方一致的經(jīng)濟目標。由此可見(jiàn),這樣特殊的交易條件和交易過(guò)程,與一般意義上的“公開(kāi)市場(chǎng)”相去甚遠,其形成的成交價(jià)格,也就是拆遷補償價(jià)格,也很難是公平價(jià)格。由這些特殊的交易條件決定的拆遷市場(chǎng)也是一個(gè)特殊的市場(chǎng),是一個(gè)不完全的公開(kāi)市場(chǎng)。
                         
                          3、原則的特殊性
                          同其他評估一樣,拆遷評估也要遵循合法原則、最高最佳使用原則等,但在應用時(shí),這些原則要注意他們的特殊性。
                          (1)“合法原則”!昂戏ㄔ瓌t”包括合法產(chǎn)權、合法使用和合法處分等。首先,就合法產(chǎn)權來(lái)看,一般評估中指的是擁有房地產(chǎn)權證、土地使用證等。而在拆遷評估中,評估對象除產(chǎn)權房地產(chǎn)外,還包括部分可以進(jìn)行補償的但不具有產(chǎn)權的房地產(chǎn),如臨時(shí)建筑物、附屬建筑物、構筑物以及零雜空地等。其次,就合法使用來(lái)看,拆遷房有許多存在著(zhù)實(shí)際用途與產(chǎn)權用途不一致的問(wèn)題,拆遷補償中牽涉到房屋用途確定時(shí),除合法原則外還要同時(shí)遵循當地拆遷管理部門(mén)的有關(guān)規定。比如說(shuō),根據地方制定的一些具體規定,如“營(yíng)業(yè)執照面積原則”、“規劃部門(mén)同意變更原則”以及“規劃法出臺前變更默許原則”等,產(chǎn)權用途為住宅,但卻有可能按商業(yè)用房類(lèi)型來(lái)進(jìn)行補償。
                         
                          (2)“最高最佳使用原則”。它是指房地產(chǎn)估價(jià)中,在合法原則前提下,在各種可能的利用方式中,選擇其中最大收益的使用方式來(lái)確定估價(jià)結果。顯然,待拆除的房屋不具備實(shí)現其最高最佳使用可能的幾種實(shí)現方式之一,比如保持現狀、轉換用途、裝修改造、重新利用等,雖然從理論上講,拆遷評估中沒(méi)有絕對排除最高最佳使用原則,但實(shí)際上在拆遷市場(chǎng)中它卻真正難以應用。
                         
                          二、政府行政干預研究
                          個(gè)別地方政府在經(jīng)營(yíng)城市過(guò)程中,由于種種原因和驅動(dòng),存在不依法行政,甚至強行介入拆遷糾紛這一民事關(guān)系中,實(shí)則借公共利益之名追求商業(yè)利益,給拆遷評估工作造成種種干擾,這也是引起諸多拆遷糾紛的原因之一。具體表現如下:
                         
                          1、不依法行政,角色串位
                          盡管?chē)鴦?wù)院的《城市房屋拆遷管理條例》中取消了統一拆遷,并規定房屋拆遷管理部門(mén)不得作為拆遷人,不得接受委托進(jìn)行拆遷。但在某些地區,有些政府行政部門(mén)以保證建設項目的順利進(jìn)行為由,強行介入平等主體之間的交易活動(dòng)。它們往往由一個(gè)直接行使政府權力的機構,搖身變?yōu)橹苯拥牟疬w人,既當裁判員,又當運動(dòng)員。由于政府本身就成為拆遷糾紛的一方當事人,這就使得政府的行政裁決已經(jīng)沒(méi)有任何實(shí)質(zhì)意義,更沒(méi)任何公正可言。
                         
                           2、行政權力強行介入民事關(guān)系
                          拆遷糾紛本質(zhì)是拆遷人與被拆遷人之間的民事糾紛,它可以并應當在民事范圍里由雙方自行解決。而且,也只有在拆遷人和被拆遷人之間進(jìn)行自由協(xié)商、自愿選擇時(shí),才能最大限度達到平衡,對雙方權益進(jìn)行均衡保護,而不是對其中一方的嚴重偏重。行政權力強行介入民事關(guān)系,是導致該民事關(guān)系不平等、不平衡的主要原因。在房屋拆遷領(lǐng)域中絕大部分拆遷事項,與公共利益沒(méi)有任何關(guān)系,但行政裁決、行政審批、行政強制等手段卻大量使用,民事關(guān)系被扭曲、平等平衡關(guān)系被打破,個(gè)別地方政府通過(guò)發(fā)放拆遷許可、單方確定補償價(jià)格和進(jìn)行裁決甚至直接強制等手段代替了市場(chǎng)主體的自由選擇,尤其是對被拆遷人而言,政府的干預往往損害了其最基本的生存權和最根本的財產(chǎn)權。政府強行干預必然后果就是造成拆遷人的力量和利益遠遠大于被拆遷人的嚴重失衡狀態(tài),并進(jìn)一步引發(fā)嚴重的拆遷糾紛。
                         
                          3、公共利益和商業(yè)利益的錯位
                          從法律和道理上講,為了社會(huì )公共利益的需要,可以對個(gè)人財產(chǎn)進(jìn)行合法的限制和剝奪。但是,個(gè)別地方政府卻借此將這個(gè)“公共利益”的概念無(wú)限擴大了,認為既然城市房屋建設是為了城市的改造,那么城市改造就是公共利益;那么在某條大街上要建若干個(gè)商業(yè)大廈(本來(lái)就是商家的商業(yè)利益問(wèn)題),卻也被納入城市改造的范疇,被說(shuō)成是公共利益等等。于是,有了公共利益的借口和名義,就可以審批強制拆遷,就可以“打壓”被拆遷人的利益。這樣一來(lái),拆遷糾紛由此產(chǎn)生。
                         
                          4、壓低拆遷補償安置價(jià)格
                          城市房屋的拆遷補償安置價(jià)格,是由地方政府決定的。各地方政府在高速發(fā)展、加快城市建設和改造進(jìn)程中,為了吸引開(kāi)發(fā)商的資金投向,大多以行政手段決定基本價(jià)格,壓制市場(chǎng)價(jià)格。這樣,開(kāi)發(fā)商就能夠以較低的開(kāi)發(fā)成本取得較高的利潤;開(kāi)發(fā)商的資金投向了本地,本地的建設項目和城市建設也就有了發(fā)展的規模和速度,這也就是為什么有那么多的地方政府頻頻出擊招商引資的原因所在。低成本高發(fā)展,是以犧牲被拆遷人的利益為代價(jià)的。在這場(chǎng)商家和政府“雙贏(yíng)”的轟轟烈烈的運動(dòng)中,被拆遷人的利益有時(shí)甚至成為了吸引投資和高速發(fā)展的障礙。因此,降低成本,壓低拆遷補償安置價(jià)格成為個(gè)別政府干預拆遷評估的主要手段之一,同時(shí)也是拆遷糾紛的焦點(diǎn)所在。
                         
                          三、法律體系非規范化研究
                          1、諸多定義沒(méi)有量化界定
                          關(guān)于“公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格”,對于有較多類(lèi)似房地產(chǎn)交易資料的估價(jià)對象,可以通過(guò)三個(gè)以上類(lèi)似的交易實(shí)例價(jià)格的修正,綜合確定公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。對于沒(méi)有類(lèi)似房地產(chǎn)交易實(shí)例的估價(jià)對象,其公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格的具體值又如何確定?另外,房地產(chǎn)估價(jià)是由專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員按照估價(jià)目的,遵循估價(jià)原則,在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素及其影響大小的基礎上,采用合適估價(jià)方法對估價(jià)對象價(jià)格做出客觀(guān)公正的判斷、推測的過(guò)程。據此,一般認為,凡是按照上述過(guò)程對估價(jià)對象評估結果,只要不超過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格一定范圍,都應該認為是客觀(guān)公正的。但是,到底“一定范圍”是多大的數量范圍?
                          如果公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格的具體值不予量化,評估價(jià)格與公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格差異范圍又不予嚴格界定,那么對于直接關(guān)系到拆遷當事人利益的房屋拆遷補償評估結果,很難讓拆遷當事人認為是客觀(guān)公正的價(jià)格。在當前評估機構林立,評估業(yè)務(wù)競爭激烈,按照《城市房屋拆遷估價(jià)指導意見(jiàn)》又允許多家評估機構對同一被拆遷房屋評估的情況下,很可能出現一個(gè)評估機構公示估價(jià)結果后,被拆遷人私自委托其他估價(jià)機構對被拆遷房屋進(jìn)行重新評估的情況。而當重新評估價(jià)格高于原估價(jià)結果時(shí),被拆遷人就會(huì )認為原估價(jià)結果不公正,當估價(jià)結果異議又不能協(xié)商一致時(shí),就會(huì )產(chǎn)生評估糾紛。
                         
                          2、對城市房屋拆遷項目的性質(zhì)未作任何劃分
                          不論是市政建設、社會(huì )公益事業(yè)建設還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項目,其所涉及的房屋拆遷均屬于《城市房屋拆遷管理條例》的調整范圍。不言而喻,市政、公益項目建設與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項目的拆遷在性質(zhì)上區別明顯,前者是公益性質(zhì),后者則以營(yíng)利性為主。但根據《城市房屋拆遷管理條例》同樣要因為“城市建設需要”進(jìn)行拆遷,加上借助行政強制性作后盾,致使開(kāi)發(fā)性拆遷背離了民事活動(dòng)自愿公平、等價(jià)有償的固有屬性。甚至實(shí)際運作中,往往更多地體現了作為拆遷人的開(kāi)發(fā)商的利益。這樣既有悖于公平原則,也由此引發(fā)社會(huì )矛盾,妨礙了市政、公益拆遷項目的正常進(jìn)行。
                         
                        3、拆遷補償范圍未及于土地使用權
                           《城市房屋拆遷管理條例》規定,拆遷補償范圍是被拆除的房屋及其附屬物,而對房屋及其附屬物占用區域內的土地使用權是否提供補償未作規定,一般便不再予以補償。這是由我國房地分管的體制所決定的,房屋拆遷問(wèn)題屬于《房產(chǎn)法》管轄范圍,不涉及土地問(wèn)題,土地問(wèn)題則歸由《土地管理法》調控。但若按照《土地管理法》的立法原則來(lái)看,受讓他人正在使用的國有土地的使用權的,應該是要支付地價(jià)款。
                          結合我國現實(shí)來(lái)看,隨著(zhù)近年來(lái)各城市級差地租的不斷升值,對于那些被拆遷地點(diǎn)級差值優(yōu)等,或遷出地與遷入地之間土地級差效益懸殊的被拆除房屋及其附屬物所有人來(lái)說(shuō),《城市房屋拆遷管理條例》關(guān)于拆遷補償范圍不包括土地使用權的規定至少與情理不符的,土地使用權之收益未予考慮顯失公平,特別是處在開(kāi)發(fā)商以贏(yíng)利為目的拆遷情形下尤甚。這也是如今多數拆遷居民買(mǎi)不到甚至買(mǎi)不起原有面積房屋而引起的諸多糾紛的一個(gè)被忽略了的原因。
                        稅收政策——企業(yè)所得稅:浙國稅浙地稅轉發(fā)國稅發(fā)[2003]45號文通知(浙國稅所[2003]45號)
                        2005 年度浙省會(huì )計從業(yè)資格考試試卷 《財經(jīng)法規與會(huì )計職業(yè)道德》
                        2004 年度浙江省會(huì )計從業(yè)資格考試試卷 《財經(jīng)法規》
                        財稅處理差異:關(guān)于小企業(yè)會(huì )計制度的學(xué)習體會(huì )
                        部委政策:國家工商總局第23號令《企業(yè)年度檢驗辦法》
                             
                        【2012】關(guān)于印發(fā)浙江省工商行政管理機關(guān)企業(yè)信用修復實(shí)施細則(試行)的通知
                        [2012]浙江省小額貸款公司融資監管暫行辦法
                        [2012]杭州市基本醫療保險單病種結算管理辦法(試行)
                        [2012]國家稅務(wù)總局 交通運輸部關(guān)于城市公交企業(yè)購置公共汽電車(chē)輛免征車(chē)輛購置稅有關(guān)問(wèn)題的通知
                        [2012]財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅稅控系統專(zhuān)用設備和技術(shù)維護費用抵減增值稅稅額有關(guān)政策的通知
                             
                        所長(cháng)室:88223595

                        副所長(cháng):88223631、88223893 

                        綜合一部:88223653
                        綜合二部:88223726
                        綜合三部:88223519
                        綜合四部:88223891
                        工程審計:88223735
                        稅審部:88223630、88223881
                        代理記帳部:88223612
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